Future Cities

‘De waarde van een werkplek zit niet in stenen, maar in mensen’

04-05-2016 10:05 | Door: Fitria Jelyta

Met Park 20|20 in Hoofddorp is ’s werelds eerste kantorenpark dat is ontwikkeld volgens de Cradle to Cradle-filosofie een feit. Coert Zachariasse, CEO van vastgoedontwikkelaar Delta Development Group, doet uit de doeken hoe zíjn innovatieve circulaire gebouwen veranderingen in de bouwsector teweeg kunnen brengen.

Met de C2C-ontwerpfilosofie stimuleren de Amerikaanse architect William McDonough en de Duitse chemicus Michael Braungart onder meer het gebruik van hernieuwbare energie en het sluiten van materiaalketens. Zachariasse spreekt over de gebouwen op Park 20|20 als ‘materiaalbanken’. Zo zijn onderdelen, zoals tapijten en installaties, maar ook bouwmaterialen herbruikbaar. De fabrikanten van deze onderdelen kunnen de teruggenomen materialen opnieuw toepassen in het productieproces of bij de ontwikkeling van nieuwe gebouwen.

Hoe is ’s werelds eerste werkomgeving volgens C2C tot stand gekomen?

“Park 20|20 is een spin-off van de herontwikkeling van het terrein van de voormalige Fokker vliegtuigfabriek. Kort nadat we met de gemeente Haarlemmermeer overeenstemming hadden bereikt over de ontwikkeling van het gebied, zijn we begonnen aan een masterplan voor het kantorenpark.

Dat plan hebben we uitgewerkt samen met William McDonough. Die vertelde ons dat het bouwen van een volledig C2C-geïnspireerd kantorenpark nog niet eerder was gedaan. Er werden op dat moment nog niet genoeg bouwmaterialen volgens de C2C-standaard geproduceerd. Bovendien hadden veel partijen in de bouwindustrie nog nooit van het concept gehoord. De oplossing lag voor de hand: een roadmap maken waarin we C2C stap voor stap in kaart brengen via onderzoek en ontwikkeling.”

Faalkosten in de bouwsector verminderen

Is de bouwindustrie wel klaar voor verandering?

“In de huidige bouwsector wordt een team van generalisten samengesteld. Denk aan een architect, een constructeur en een installatieadviseur. Die maken samen een ontwerpplan met verschillende eisen voor een gebouw.

Op basis van het ontwerpplan worden de bouwonderdelen en installaties ingekocht. Het hele inkoopproces is erop gericht om producten te kopen tegen de laagste prijs. Daardoor voldoet de kwaliteit van de ingekochte producten vaak niet aan het ontwerpplan, waardoor er faalkosten ontstaan. De projectmanager moet dan opnieuw producten inkopen die wel aan de eisen van het ontwerpplan voldoen. Zo wordt het een tijdrovend proces.

De innovatie vindt pas aan het eind van het proces plaats, wanneer wij de fabrikanten en materiaalleveranciers benaderen die hun producten blijven innoveren. Maar waarom  kunnen we deze leveranciers niet aan het begin van het traject inschakelen? Op die manier weet een ontwikkelaar precies wat bepaalde producten kunnen en is het risico op faalkosten een stuk kleiner. Om dat te bereiken, kies ik ervoor om een vaste relatie met de leveranciers op te bouwen.”

Hoe bouw je die relatie op?

“Voor Park 20|20 hebben we de fabrikanten en leveranciers rechtstreeks benaderd. Doordat de betrokken partijen bij elkaar zitten en met elkaar aan het werk zijn, is het hele pand feitelijk al gebouwd. Iedereen kan zo zijn constructie en productie met elkaar afstemmen, waardoor je veel beter met de tijd en kosten omgaat. Op die manier hebben we de faalkosten eruit kunnen halen. Uiteindelijk is dit voordeliger voor iedere betrokken partij.

Voor de ontwikkeling van Park 20|20 hebben we de C2C-principes aan 72 bedrijven voorgesteld. Ik heb uitgelegd wat C2C inhoudt en gevraagd welke producten van die bedrijven  hier het dichtst bij in de buurt komen. Hiermee kregen we inzicht in de potentiële C2C-producten die geschikt waren voor Park 20|20. En als de fabrikant hieraan wil meewerken, dan maken we een marge-afspraak. De enige voorwaarde is dat de fabrikant zijn product continu verbetert en bereid is om gedurende het hele bouwtraject mee te ontwerpen. Uiteindelijk hebben vijftig  van de 72 bedrijven ingestemd om op deze manier met elkaar te werken. Het aantal blijft toenemen.”

De imperfectie van het waardebegrip

Waarom zou een bedrijf zich willen vestigen op Park 20|20?

“Met flexibele gebouwen bieden we oplossingen voor verschillende vragen van de gebouwgebruikers. In plaats van vaste werkplekken, maken wij zones voor verschillende functies in het gebouw die allerlei vormen van samenwerken en ontmoeting faciliteren. Daarnaast houden we rekening met factoren die direct van invloed zijn op de gezondheid en productiviteit, zoals beplanting, daglicht en luchtkwaliteit.

Het gaat om het totaalplaatje. Uit ervaring kan ik vertellen dat niet veel bedrijven bereid zijn te betalen voor duurzaamheid. Dit komt deels door de beperktheid waarmee we waarde meten. Je wordt geconfronteerd met de imperfectie van het waardebegrip, doordat de winst- en verliesrekening maar een heel klein stukje van de waardecreatie weergeeft.

De waarde van de werkplek zit namelijk niet in de stenen, maar in de mensen. Als je de gezondheid, productiviteit en tevredenheid van deze mensen weet te bevorderen, dan ga je opbrengsten creëren. Je moet niet denken in kostenposten, maar in wat duurzaamheid oplevert. Als de mensen die in het gebouw werken trots zijn op het gebouw waarin zij werken, dan wordt het bedrijf dat vanzelf ook.”

Nu zijn jullie bezig met de bouw van Valley, een werkplekconcept  voor circulaire innovaties. Welke lessen uit Park 20|20 worden hierin toegepast?

“In Park 20|20 hebben we vrij veel circulaire modellen verwerkt die we ook gaan doorzetten bij de ontwikkeling van Valley. Door product-of-service-modellen in te zetten, maken we het voor fabrikanten en leveranciers mogelijk om producten als liften, tapijten en meubilair terug te nemen. Bij een dergelijk verdienmodel betalen gebouweigenaren eigenlijk voor de diensten die het product levert. In plaats van te betalen voor een lift, betalen we voor verticaal vervoer.

Zo blijft de fabrikant eigenaar van zijn product. Aan het einde van de levensduur kan de fabrikant het product terugnemen en de materialen hergebruiken of terug in de keten brengen. Het gevolg is dat de afschrijvingskosten van het product, of in dit geval de gebruiksvergoeding, laag blijven. Hierdoor ligt de restwaarde van het product hoger dan wanneer de fabrikant een ander verdienmodel hanteert.”

Zoetwater- en zoutwatermentaliteit

Hoe kunnen we de circulaire economie in Nederland versnellen?

“We hebben al duidelijk stappen gezet in de circulaire economie, maar wat je eigenlijk ziet is dat het onderwerp vooral top-down wordt benaderd. Er wordt naar Nederland gekeken omdat circulariteit hier kennelijk al een vlucht heeft genomen. Maar er liggen ook nog enorme kansen voor ons land. Kwantitatief kunnen wij weinig impact maken in de wereld, omdat we daar te klein voor zijn. Wat we wel kunnen doen is een kwalitatieve impact maken door kennis en voorbeelden te exporteren als bewijs dat circulaire economie daadwerkelijk mogelijk is.

Waar we in Nederland trots op kunnen zijn, is de zoutwatermentaliteit. We zijn daardoor bereid nieuwe dingen te proberen en te denken in mogelijkheden. Ook staan we bekend om onze zoetwatermentaliteit, waardoor we bereid zijn om met elkaar samen te werken. Wil je ketens met elkaar laten samenwerken, dan moet je het gezamenlijke belang inzien. Het is de essentie van hoe je business doet. In de circulaire economie gaan wij deze samenwerkingen aan en zijn we continu op zoek naar win-winsituaties die voor alle betrokken partijen voordelig zijn.”

Word nu Free Member en ontvang GRATIS 2x per week een nieuwsbrief met de belangrijkste duurzame ontwikkelingen. En download ook nog eens GRATIS al onze infographics. 

Foto's: http://www.torren.nl/ via Delta Development Group (Cropped by DuurzaamBedrijfsleven)

Door: Fitria Jelyta

Redacteur DuurzaamBedrijfsleven. Volgt duurzame ontwikkelingen in de sectoren Zorg & Welzijn, Bouw & Infrastructuur en Vastgoed & Architectuur. Altijd op zoek naar innovaties die processen optimaliseren.