30-09-2018 10:00 | Door: Rianne Lachmeijer

Gebouwverbetering met behulp van technologie wint aan terrein in de vastgoedwereld. Er is zelfs een woord voor: property technology, ook wel hip afgekort tot proptech. Niet alleen start-ups, maar ook grote bedrijven zetten erop in.

Proptech is een buzzword in de vastgoedwereld. Het is een veel besproken begrip waar hele congressen aan worden gewijd. Dit doet vermoeden dat het om iets compleet nieuws gaat, maar technologische toepassingen die een gebouw verbeteren bestaan al jaren. Wel heeft internet gedreven technologie, Internet of Things, de proptech ontwikkelingen de laatste jaren versneld. Niet alleen start-ups, maar ook grote bedrijven zetten hierop in.

“Je ziet steeds meer technologie opkomen, die toegespitst is op het beter gebruik van gebouwen”, zegt Ralf Daggers van Croonwolter&dros. Vanuit zijn rol als Smart Buildings Directeur vindt hij het belangrijk dat beter gebruik van gebouwen mede gefaciliteerd wordt door technologie gebaseerd op data. “Dus dat door data uiteindelijk alle stakeholders beter worden bediend.” 

Vaak denkt men bij proptech aan hippe start-ups. Wat is de meerwaarde van ‘een oude rot in het vak’ zoals Croonwolter&dros?

“Eén dilemma van proptech start-ups is dat ze vaak maar één smaak hebben, maar banken willen bijvoorbeeld andere dingen dan ziekenhuizen.

Ook bieden ze vaak een oplossing op een deelaspect. Een start-up kan dan bijvoorbeeld heel goed room booking of energiebesparingen doen, maar dat betekent dat een facility manager uiteindelijk 16 apps of 16 interfaces op zijn computer heeft. Dat is niet werkbaar. Eigenlijk zoekt hij gewoon een ‘one stop shop’; Wij kunnen die realtime beheerder zijn voor het totale beheer. Iedere grotere partij is ermee bezig om dat in te regelen.”

In hoeverre draagt proptech bij aan het verduurzamen van de gebouwde omgeving?

“Het wordt nu nog vaak ingezet als een marketinginstrument voor bewustwording bij klanten. Er zijn wel kleine partijen die zeggen dat zij met optimalisaties tegen de 25 procent besparing kunnen realiseren, maar links- of rechtsom zijn er nog wel heel veel hardware-aanpassingen nodig om te verduurzamen. Als je bijvoorbeeld naar een ander energielabel wil dan moet je nog steeds aan de slag met bijvoorbeeld isolatie, ledverlichting en PV-panelen.

Mijn stelling is dat je revitalisatie, dus het verduurzamen van panden, moet koppelen aan smart buildings, omdat je dan de mogelijkheid hebt om het gebruik van een gebouw bijvoorbeeld op het gebied van adaptief comfort anders in te richten. Het zou een gemiste kans zijn om revitalisatie niet integraal aan te pakken.”

Lees ook: Volgens planning en binnen budget: de succesformule achter een geslaagde renovatie

Zijn technologische oplossingen cruciaal of slechts een bijzaak bij verduurzaming?

“Ik vind het cruciaal, want anders kun je nooit zien hoe het met jouw gebouw gesteld is. Dat gezegd hebbende: in 2023 moet ieder kantoor groter dan 100 vierkante meter naar energielabel C. Bijna 50 procent is daar nog niet. Data kan daar een beetje bij helpen, maar het zal toch vooral aan de hardware-kant moeten.

Als het om duurzame én gezonde gebouwen gaat, dan gaat het wel meteen over data. We zijn op dat gebied echt met missionarissenwerk bezig om property technology te embedden in verduurzamingsmaatregelen zodat een gebouw toekomstbestendig wordt.”

Hoe doen jullie dat dan?

“Wij willen als Croonwolter&dros vastgoedeigenaren op weg helpen bij het verduurzamen van kantoorgebouwen, zodat deze ‘Paris Proof’ worden. Daarvoor hebben we een speciale campagne: C-theChange. Daarnaast hebben we een route ontwikkeld waarmee we klanten helpen om hun gebouw slim, duurzaam en vitaal te maken. Dat gaat in drie stappen: van grip, naar slim, naar fit. Grip houdt in: grip op je gebouw, een slim gebouw werkt voor je en een fit gebouw ademt met je mee.

'Het verduurzamen van panden moet je koppelen aan smart buildings'

De eerste trede op de trap is grip. Daar bedoelen we mee dat je inzicht en alle optimalisaties krijgt zonder grote hardware-aanpassingen in het huidige gebouw op het gebied van energie, comfort, assets en duurzaamheid. Dit wordt getoond in een gebouwendashboard. Optimalisatie gebeurt dan deels met algoritmes en deels door beheer op afstand.

Slim betekent dat we holistischer naar het gebouw kijken; dat we meer variabelen meenemen. Bij slim zijn er eigenlijk vier dingen die we doen: energy load balancing, predictive maintenance, adaptief comfort en smart workplace.

Bij adaptief comfort laten we bijvoorbeeld niet alleen zien hoe warm het is, maar sturen we ook: Als er tien mensen een ruimte binnenkomen waar de zon vol instraalt dan sturen we de dynamische klimaatinstallaties aan. Smart workplace houdt in dat je de gebruiker in de werkomgeving centraal stelt, bijvoorbeeld dat de gebruiker met een appje een vergaderzaal kan boeken.”

Lees ook: Gedateerd jaren ‘90 kantoor wordt duurzame smart building

Hoe werkt die eerder genoemde holistische blik?

“Op energiegebied kijken we bijvoorbeeld bij ‘grip’ alleen naar de slimme meter en bij ‘slim’ kijken we dan ook naar het hele energiesysteem. Als 's ochtends om 9 uur alle laadpalen bezet zijn dan krijg je een bepaalde energiepiek. Die piek moet je bijvoorbeeld samen met een WKO, het gebouw en energieopslag gaan balanceren. Dat heet energy load balancing.

Als wij weten hoe zonnepanelen en laadpalen zich gedragen qua belasting dan kunnen we daar voorspellende modellen opzetten om ervoor te zorgen dat klanten op het juiste moment energie kunnen gebruiken, in de markt inkopen of zelfs terug kunnen verkopen aan de markt. Bij dat holistische kijken gaat data een enorme rol spelen.”

Om het rijtje af te maken, wat houdt ‘fit’ in?

“Fit houdt in dat het gebouw in alle facetten adaptief en zelflerend is. Dus dat alle vier de dingen die ik noemde samen in optimum zijn. Wij zeggen altijd: Je bouwt een gebouw en daarna zit je eigenlijk een beetje gevangen in dat gebouw, terwijl je liever wilt dat het gebouw gewoon mee leert met jouw manier van werken.

'Je wilt dat een gebouw mee leert met jouw manier van werken'

Flexibel meedenken met eigenaren is technisch mogelijk, maar dan is het wel zaak dat we dat in nieuwe contractvormen gieten, want nu is de hele keten nog vrij klassiek ingericht. Nu verschuift men vaak een muurtje dat dan bijvoorbeeld midden op een luchtbehandelingskast in het plafond zit. Dan heeft een ruimte vervolgens helemaal geen luchtkoeling meer. Wij willen echt naar smart services toe, waarin wij als een realtime beheerder beheren, meten en sturen.”

Zijn er al voorbeelden van zulk soort gebouwen?

“Er zijn nu wel een aantal slimme gebouwen in Nederland en ook in het buitenland, maar mee-ademende gebouwen; dat is voor ons en voor de hele wereld nieuw. Iedereen is daar nu mee aan het starten. Dus onze innovaties gaan over slim en fit, maar we moeten eerst zorgen dat iedereen grip heeft op zijn gebouw. Dat is ook al een hele exercitie.”

Lees ook: Directeur Croonwolter&dros: ‘Gebouwen gaan energie leveren’

Waar liggen de uitdagingen in de markt?

“Je ziet dat de markt ontzettend aan het kantelen is. Iedereen wil wel, maar men zoekt nog naar hoe ze dat kunnen doen. De split incentive in de keten maakt het moeilijk. Mensen investeren in gebouwen met een bepaalde businesscase, mensen werken in gebouwen en er zijn ook nog mensen die het gebouw beheren en die ook nog een apart verdienmodel hebben.

'Je ziet dat de markt ontzettend aan het kantelen is'

Zo moet een eigenaar hardware-investeringen betalen. Daardoor wordt zijn pand couranter: iedereen wil er dan wel in, want medewerkers werken er prettiger et cetera. Maar als de eigenaar dat gaat waarderen en zegt: de servicekosten zijn € 5 per vierkante meter hoger en ook de huurprijs per vierkante meter wordt € 20 duurder dan wordt het moeilijk. Wil de huurder daar dan meer voor betalen?

Daarnaast zie je steeds meer dat de HR het facilitymanagement onder zich neemt. Dat lijkt me een hele gezonde gedachtegang, omdat dan niet alleen vanuit techniek wordt gekeken. In mijn vorige werk moest ik bijvoorbeeld soms een kwartier zoeken naar een vergaderruimte en dan had ik vijf meetings, reken maar uit hoe onproductief dat was. En dan waren we ook nog met zijn vijven. Als je dat maal zoveel dagen per jaar doet dan kun je van dat bedrag een aardig mooi slim gebouw huren.”

Wanneer is de samenhang van technologie en vastgoed vanzelfsprekend?

“Wij gaan er in 2019 in ieder geval vol op inzetten om de proptech-wereld, de huurder en de eigenaar dichter bij elkaar te brengen waardoor gebouwen slim, duurzaam en vitaal worden en huurders naar hun medewerkers een ‘employee of choice’ kunnen worden. Dat vind ik een hele belangrijke drijfveer om duurzaamheid en smart buildings bij elkaar te brengen.

Wij hebben in de keten gezegd dat wij met behulp van data een realtime operator kunnen zijn voor zowel de eigenaar, de beheerder en de huurder. Zij krijgen dan alle drie een eigen dashboard waar zij hun kpi’s zien.

Echter geldt voor deze data-reis hetzelfde als voor duurzaamheid. Met duurzaamheid zijn we nu al tien à vijftien jaar aan het duwen en nu pas komt er echt wetgeving en wordt er iets meer versnelling gecreëerd. Zo gaat het ook bij smart buildings. Straks gaan huurders zeggen: ik wil mijn war on talent winnen met een adaptief gebouw, dan komt de versnelling. Dat is meer een snelheidsbepalende factor dan het vastgoed zelf. Als huurders het gaan eisen dan gaat het vastgoed zeker mee.”

Dit artikel maakt onderdeel uit van een serie. Lees ook de andere interviews:

Afbeelding: Croonwolter&dros