28-05-2018 07:45 | Door: Rianne Lachmeijer

Het Rotterdamse MM25-kantoor is niet langer energie-onzuinig en verouderd. Integendeel, een grote revitalisatie maakte van dit jaren ’90 pand een state-of-the-art, slim en duurzaam gebouw.

Het zeer energie-onzuinige kantoorpand uit de jaren '90 stond al jaren leeg. Toch koos Croonwolter&dros juist dit gebouw als locatie voor haar nieuwe hoofdkantoor. Samen met projectontwikkelaar OVG Real Estate her-ontwikkelde technisch dienstverlener Croonwolter&dros het pand tot energielabel A.

De opkomst van herontwikkeling

Herontwikkeling, hernieuwbouw en revitalisering, het zijn drie woorden die in feite op hetzelfde neerkomen: het moderniseren van een pand. Volgens Vincent Steijn, director projects bij OVG Real Estate komt herontwikkeling steeds vaker voor. Zo ook bij zijn eigen organisatie: “We hebben al veel nieuwbouw gerealiseerd, nu willen we de verouderde voorraad aanpakken.” Hij verwacht dat die trend doorzet, omdat goede nieuwbouwlocaties schaars zijn.

De goede ligging van het MM25-gebouw was ook voor Croonwolter&dros een belangrijke reden om voor revitalisering van dit verouderde kantoor te kiezen. De technisch dienstverlener vernieuwde de werktuigbouwkundige, elektrotechnische en sanitaire installaties in het pand.

“Het was een interessant traject om samen met OVG een energiezuinig pand neer te zetten”, zegt directeur Bas Ambachtsheer van Croonwolter&dros. “OVG richt zich erg op de gebruikerskant van smart buildings, daar kunnen wij veel van leren, maar als je het hebt over slim onderhoud en beheer van een pand kunnen wij juist waarde toevoegen.”

Gedateerd kantoor wordt technologisch-geavanceerd, duurzaam gebouw

Naast OVG Real Estate en Croonwolter&dros waren ook TBI-onderneming J.P. van Eesteren, architectenbureau Dam & Partners en ingenieursbureau Deerns en Evalan bij de herontwikkeling betrokken. Samen maakten zij van het gedateerde kantoor een technologisch-geavanceerd, duurzaam gebouw.  

“We hebben zo veel mogelijk van het bestaande gebouw gehandhaafd, waardoor we minder hoefden te slopen en minder bouwstoffen hoefden aan- en af te voeren”, zegt Steijn. Daarnaast is het gebouw voorzien van een Warmte- en Koude Opslaginstallatie (WKO), warmte-werend glas en allerlei moderne, technologische toepassingen.

Sensoren sturen de systemen aan

Een bijzondere toevoeging zijn de zogenoemde ‘klimaateilanden’. Deze aan het plafond-gemonteerde bakken zorgen voor verwarming, koeling en licht. Deze klimaateilanden zijn voorzien van sensoren die allerlei zaken monitoren. Het ingenieursbureau Deerns en Evalan heeft dit technologisch innovatieve bGrid-systeem ontwikkeld.

Met behulp van de sensoren kunnen de verschillende onderdelen van het klimaateiland automatisch worden aangestuurd. Wanneer er veel mensen in een ruimte zijn, meten de sensoren bijvoorbeeld een hoger CO2-niveau en blazen vervolgens extra verse lucht de ruimte in. Terwijl de ledverlichting zich aanpast aan het daglicht doordat de sensoren de lichtintensiteit meten.

Energie-efficiëntie door slimme toepassing van technologie

Deze slimme toepassing van technologie kan de energie-efficiëntie van het gebouw verbeteren doordat apparaten alleen aanstaan wanneer er mensen in de ruimte zijn. Andersom werkt het ook.

“In een normaal gebouw is een verwarmingsbeheersysteem geprogrammeerd om op een bepaald tijdstip aan te gaan. Als wij met behulp van die sensoren constateren dat er al eerder mensen in het gebouw aanwezig zijn, starten we de verwarming eerder op. Zo kunnen we een gebouw optimaler laten functioneren”, zegt Steijn.

Living lab

“Dit pand past uitstekend bij onze visie”, zegt Ambachtsheer. Croonwolter&dros, met ruim 7.000 gebouwen in beheer, helpt haar klanten met slimme technologie te verduurzamen. “In dit gebouw kunnen we technologie testen.”

Werknemers kunnen bijvoorbeeld vergaderruimten reserveren. Buiten de deur wordt aangegeven hoe lang de ruimte bezet is, als de gebruiker te laat is wordt de ruimte weer vrijgegeven. Ook zijn er ruimten die niet gereserveerd kunnen worden.

Ambachtsheer merkt nu al dat bepaalde vergaderruimten in het kantoor vaker worden gebruikt dan andere. “Het is mooi dat we zichtbaar kunnen maken welke kamers bezet zijn, waardoor we ook ongebruikte kamers kunnen ontsluiten en mensen door het hele gebouw zullen lopen.”

Als uit data-analyse blijkt dat in een bepaalde ruimte de bezetting altijd laag is, kan deze anders ingericht worden, stelt Ambachtsheer. “Je ziet al snel welke dingen werken in een gebouw en hoe je daar interne processen zoals schoonmaak, beveiliging en aanwezigheid van de recepties op kan afstemmen.”

Technologische toepassingen vergelijken

“Van elke nieuwe technologische ontwikkeling zeggen de ontwikkelaars: ‘Hiermee kun je alles’. Het is onze taak als system integrator om al die verschillende technologieën te kennen en te beoordelen welke technologie het probleem van de klant het meest kosteneffectief oplost”, zegt Ambachtsheer.

Croonwolter&dros wil bijvoorbeeld in haar eigen kantoor sensoren in het plafond vergelijken met sensoren in de vloer. De kennis die zij daarbij opdoet kan zij vervolgens toepassen bij klanten. “Als het plafond helemaal dichtzit, maar een tapijt net wordt vervangen dan kan het interessant zijn om sensoren onder het tapijt te leggen in plaats van plaatsing achter de plafondplaten.”

Een adaptief pand

Ambachtsheer ziet veel mogelijkheden in het gebruik van slimme technologie voor verbetering van de gehele gebouwervaring van mensen. “Ik praat met verschillende partijen om te begrijpen in welke werkomgeving mensen gelukkig worden”, zegt hij.

“Dat verandert natuurlijk door de tijd heen,” vervolgt hij. “Zo was er een periode waarin mensen veel thuiswerkten. Ook agile-werken kwam voorbij. De gebouwindelingen veranderen mee met deze trends. Mijn conclusie is dat je feitelijk een adaptief pand nodig hebt: een gebouw dat zich kan aanpassen aan de behoefte van de gebruiker.”

Ambachtsheer hoopt dat hij de kennis die hij met deze gesprekken opdoet kan toepassen in zijn gebouwen zodat gebruikers op den duur weten dat een Croonwolter&dros gebouw garant staat voor een prettige werkplek. Over zijn eigen werkplek is hij in ieder geval erg tevreden. “Nu ervaar ik daadwerkelijk wat voor energie deze werkomgeving creëert. Er ontstaat een heel andere sfeer.”

Hij is niet de enige die enthousiast is. Een groot aantal medewerkers is in januari dit jaar in het pand getrokken, maar nu al maakt Croonwolter&dros plannen voor een vergelijkbare aanpak van haar andere panden. “Die ontwikkeling komt in een stroomversnelling.”

Lees verder: Directeur Croonwolter&dros: ‘Gebouwen gaan energie leveren’

MM25, vergaderruimte

Afbeeldingen: Gerard van Beek voor Croonwolter&dros