19-09-2019 08:38 | Door: Rianne Lachmeijer

Twee torens, vierhonderd woningen, 360 bomen en duizenden struiken. Het zijn slechts een paar kenmerken van Wonderwoods. Een opvallend innovatief bouwproject dat wordt ontwikkeld door G&S Vastgoed en KondorWessels Projecten in samenwerking met onder andere Arcadis. “Hier hoef je niet te vertellen dat het een duurzaam gebouw is, maar hier zie en voel je het gewoon. Daar gaat kracht vanuit”, zegt landschapsarchitect Timo Cents.

Wonderwoods Development ontwikkelt de torens. In Wonderwoods Development zijn KondorWessels Projecten en G&S Vastgoed verenigd. Daarnaast zijn voor het ontwerp ook advies- en ingenieursorganisatie Arcadis, Stefano Boeri Architetti en MVSA Architects betrokken. “Wonderwoods is een prachtproject. Je merkt dat het ontzettend veel energie losmaakt bij alle collega’s”, zegt Pieter Kal, ontwikkelmanager bij KondorWessels Projecten.

'We moeten nadenken over een nieuwe vorm van verstedelijking'

Timo Cents, landschapsarchitect bij Arcadis, herkent dat gevoel. “Voor Arcadis is het heel interessant om in zo’n innovatief project te zitten.” Hij verwacht dat het gebouw positief gaat bijdragen aan grote trends, zoals verdergaande verstedelijking en klimaatverandering. Naar verwachting woont in 2030 70 procent van de wereldbevolking in de stad. “Alleen glazen torens en verharde pleinen bouwen, is niet de oplossing. Het wordt warmer en we krijgen te maken met heftigere regenbuien, dus we moeten nadenken over een nieuwe vorm van verstedelijking”, aldus Cents.

Met Wonderwoods wordt een nieuwe vorm van verstedelijking gerealiseerd. Het gaat om een manier van bouwen waarin verschillende duurzaamheidsthema’s worden geïntegreerd: van biodiversiteit tot energietransitie. Ook woon, werk en recreatiefuncties worden gecombineerd. Dit duurzame mixed use concept maakt de stad groener en gezonder.

Wat is Wonderwoods

Wonderwoods bestaat uit twee torens van 105 en 73 meter hoog met elk hun eigen ontwerp. In de hoogste toren bevindt het groen zich vooral aan de buitenkant. Dat wordt een verticaal bos naar ontwerp van Stefano Boeri van Stefano Boeri Architetti. Bij de tweede toren bevindt het groen zich vooral binnenin. Deze toren ontwerpt MVSA Architects. De torens krijgen een gemengde functie. Woningen, kantoren, horeca, retail, een sportschool en een zogenoemd Playlab: er is van alles in te vinden.

Het meest opvallende aan de torens is het groene karakter. “Zoals het er op de renders uitziet, willen we het ook echt laten worden”, zegt Cents. De naam Wonderwoods verwijst naar de verwondering die een bos op een toren midden in de stad oproept. Het project won al meerdere prijzen, waaronder de prijs voor beste project van het jaar van de MIPIM Architectural Review.  

Het project maakt onderdeel uit van een bredere gebiedsontwikkeling die de gemeente Utrecht voor het Beurskwartier in gedachten heeft. Het gebied wordt het ‘Healthy Urban Quarter’. Gezond leven in de stad is daarom ook het vertrekpunt voor Wonderwoods. De ontwikkelaars van Wonderwoods herkennen zich in dit thema en hebben samen met VolkerWessels ambities op het gebied van verbetering van levenskwaliteit. “We bouwen niet alleen voor nu, maar ook voor de toekomstige generaties”, aldus Kal.

Integrale aanpak: een mozaïek van ambities en oplossingen

Een integrale aanpak staat centraal bij Wonderwoods. Zo komen verschillende duurzaamheidsthema's tot uiting: Van biodiversiteit tot energietransitie, van klimaatadaptatie tot duurzame mobiliteit. Ook is er aandacht voor het thema circulaire economie. Deze thema´s grijpen ook in elkaar en leveren op verschillende niveaus meerwaarde op. “We proberen alle kringlopen te sluiten in dit project”, zegt Cents. Hij ontwerpt de daktuinen en biedt advies over de beplanting voor de beide torens.

Arcadis ging samen met KondorWessels Projecten en G&S Vastgoed op zoek naar de beste duurzaamheidsformule voor Wonderwoods. Duurzaamheid is net als koken, vindt Cents. “Als je alle ingrediënten bij elkaar gooit dan heb je nog geen lekker recept.” Zo kan een gebouw aan allerlei duurzaamheidscertificeringen voldoen, maar nog geen fijne leef- of werkomgeving opleveren. Bij Wonderwoods is er daarom voor gekozen om het visuele (belevings-)aspect leidend te laten zijn. Dat moet altijd overeind blijven. Cents: “Geen kunstbomen, maar echte blaadjes.”

Kal merkt dat het niet mogelijk is om altijd alle duurzaamheidswensen uit verschillende deel-invalshoeken met elkaar te matchen, zoals biodiversiteit en energietransitie. Het is immers onmogelijk om de torens tegelijkertijd vol te leggen met zonnepanelen en er ook nog een bos op te planten. “We moeten dus creatief zijn en af en toe keuzes maken. Gezondheid en beleving zijn daarin uiteindelijk leidend.”

Een toren en een bos in één

“We benaderen de torens als een hooggebergte", vertelt Cents over de manier waarop hij met een groep experts de planten en bomen selecteert. De hoogte van het gebouw en de weersomstandigheden zorgen immers voor allerlei microklimaten. De experts willen zoveel mogelijk lokale bomen, vaste planten, grassen, varens en bloembollen plaatsen. Inspiratie komt van de nabijgelegen Utrechtse Heuvelrug. Ook over dieren is nagedacht. Zo komt op de bovenste toren een slechtvalkkast, iets lager komen gierzwaluwkasten en er is ruimte voor verschillende mussenkasten.

'We benaderen de torens als een hooggebergte'

Onder de bodem waarop de inheemse planten groeien, bevinden zich kratten van 10 centimeter diep. Als het regent lopen de kratten vol. Zodra de kratten op de bovenste verdieping vol zijn, loopt het water over naar de volgende verdieping kratten. De bomen hangen met hun wortels in de kratten waardoor zij van water worden voorzien.

De beplanting levert een bijdrage aan biodiversiteit, omdat rond de bomen en planten kleine, lokale ecosystemen ontstaan van insecten en vogels. Aangezien vooral voor inheemse soorten is gekozen kan Wonderwoods een groene ´stapsteen´ vormen in een verder stenige omgeving. Versterking hiervan is mogelijk door verbindingen met groene gebieden rondom de stad te verbeteren. Biodiversiteit is belangrijk voor mensen, omdat wij er onder andere van afhankelijk zijn voor onze voedselproductie.

Groen en gezond

Voor de werknemers en hun werkgevers die zich in één van de torens vestigen, biedt de beplanting ook meerwaarde. Arcadis stelt op basis van onder andere het onderzoek The Relative Benefits of Green Versus Lean Office Space dat werknemers die werken in een groene en prettige omgeving productiever zijn. De baten kunnen oplopen tot € 3.600 per werknemer per jaar. Ook bevordert een groene omgeving de gezondheid van werknemers en bewoners.

Kal deelt die visie: “Het zorgt voor een kalmerend effect op de gemoedstoestand van de mensen die er wonen. Het geeft een hoop rust en frisheid in de stad.”

Daarmee levert het groene karakter ook waarde op voor de maatschappij als geheel. Als het effect zich uitstrekt tot de directe omgeving van het gebouw, dan loopt deze besparing volgens berekeningen van Arcadis op tot circa € 23.000 aan vermeden zorgkosten voor de maatschappij per jaar en ruim € 110.000 aan vermeden arbeidskosten per jaar. Arcadis baseert zich op kentallen uit bronbestanden van The Economics of Ecosystems and Biodiversity (TEEB). Een internationale studie naar de economische betekenis van biodiversiteit en ecosysteemdiensten geïnitieerd door de Verenigde Naties.

Beperking van de oorzaken én de effecten klimaatverandering

Naast een verbetering van biodiversiteit en gezondheid, levert de beplanting een bijdrage aan de beperking van zowel de oorzaken als de effecten klimaatverandering. Zo vermindert het gebouw CO2-uitstoot doordat de begroeiing dit broeikasgas opneemt. Arcadis rekende uit dat het om 5.400 kilo CO2 op jaarbasis gaat.

'We realiseren meer bos dan het grondoppervlak dat eronder ligt'

Een ander voordeel van de begroeiing is dat de planten het regenwater dat op het gebouw valt absorberen. Vanwege de buffercapaciteit van het gebouw – in de retentiekratten en in de kelder - is lozen op het riool of het stedelijke waternetwerk niet nodig. Dat bespaart kosten voor de gemeente en het waterschap. Zo ontstaat een mooie combinatie van verbetering van biodiversiteit en klimaatadaptatie. “We realiseren meer bos dan het grondoppervlak dat eronder ligt", aldus Kal.

Bovendien levert beplanting verkoeling op. Zowel voor de gebruikers van de gebouwen als de stad die eromheen ligt. De temperatuur kan enkele graden schelen met een situatie zonder beplanting. Daarnaast gaat er een isolerende werking uit van de begroeiing doordat er minder directe wind op de gevel staat.

Duurzame energievoorziening

De installatie van een WKO-systeem verhoogt het niveau van energiebesparing verder. Dit loopt op tot een totale besparing aan energiekosten van € 67.000 per jaar, zo berekende Arcadis. Wonderwoods is bijna energieneutraal (BENG), dat betekent dat de uitstoot die gekoppeld is aan het energiegebruik zeer laag is. De totale CO2-uitstoot van Wonderwoods komt uit op 950.000 kilogram CO2 per jaar. Daarmee ligt de uitstoot ruim 10 procent lager dan de nieuwste BENG-eisen. Die eisen gaan vanaf 1 juli 2020 gelden voor nieuwe gebouwen.

Wonderwoods bereikt dit onder andere door de plaatsing van grote hoeveelheden zonnepanelen op afstand. Op die manier konden ambities op het thema energietransitie worden behaald zonder afbreuk te doen aan het verticale bos.

Duurzame mobiliteit

Ook op het gebied van mobiliteit stimuleren de ontwikkelaars duurzaam gedrag. De torens bevinden zich vlakbij het centraal station. Dat nodigt gebruikers uit om de trein te nemen. Er komt een beperkt aantal parkeerplekken voor auto’s. Dat ontmoedigt het (fossiel aangedreven) autogebruik, omdat er wel deelsystemen van e-bikes, e-scooters en e-cars komen. Ook komt er een enorme fietsparkeergarage. “Die mensen gaan niet de kelder in, maar komen op de begane grond binnen. Dus zij worden echt als gasten ontvangen in het gebouw”, zegt Cents.

Fietsen en reizen met het openbaar vervoer draagt bij aan een goede gezondheid. Arcadis stelt dat mensen die het openbaar vervoer gebruiken gemiddeld twee keer zoveel bewegen als automobilisten. Ook voor de mede-stadsbewoners en het klimaat levert deze aanpak voordeel op. Zo levert de vermindering van (fossiel aangedreven) auto’s een schonere lucht op. Daarmee heeft het zowel een positieve impact op de individuele gezondheid als op de CO2-footprint.

Circulariteit

Op dit moment concretiseren de ontwikkelaars de ambities op het gebied van circulariteit. Over verschillende materialen gaan zij met leveranciers in gesprek over de oorsprong ervan.

'We zijn aan het pionieren op het gebied van afvalinzameling'

Ook gescheiden afvalinzameling wordt onder het mom van circulariteit onder de loep genomen. “Dat klinkt heel logisch als je buiten de binnenstad woont, maar dat is voor binnenstedelijk gebied en hoogbouw absoluut nog wel een ding”, zegt Kal.

De ontwikkelaars zoeken samen met de gemeente naar het beste gescheiden afvalinzamelingssysteem. Dit systeem wordt op den duur in het hele beurskwartier uitgerold. “We zijn aan het pionieren op het gebied van afvalinzameling.”

Meerwaarde van gemengde functie

Het overkoepelende thema gezondheid wordt ook bij de andere functies niet uit het oog verloren. “Het is bijvoorbeeld ondenkbaar dat er een ongezonde snackbar inkomt”, zegt Kal. Daarnaast biedt het verticale bos ruimte voor educatie over de natuur. En met de toevoeging van het zogenoemde Playlab kan Wonderwoods, gelegen nabij het Beatrixtheater en de Kinepolis bioscoop, het culturele hart van het Beurskwartier worden.

Door de combinatie van wonen, werken en recreëren ontstaat een prettige leefomgeving die ook buiten kantoortijden levendigheid is. Daarnaast levert de combinatie van huur- en koopwoningen een sociale mix van bewoners op. Dat wordt versterkt door specifiek ruimte te bieden aan betaalbare huurwoningen in het middensegment.

De combinatie van wonen, werken en recreëren levert risicospreiding op. Daardoor ontstaat een evenwichtige businesscase stellen Cents en Kal.

Niet alleen voor de bijen

Kal vertelt dat de samenwerkingspartners met Wonderwoods de nieuwe benchmark voor gezonde verstedelijking willen realiseren. Hij gelooft erin dat de verantwoordelijkheid van bedrijven verder gaat dan het creëren van aandeelhouderswaarde, maar hij is ook realistisch. “Het is mooi om te zeggen: We doen het alleen voor de bijen. Dat is natuurlijk niet waar. Aan de andere kant doen we het ook niet alleen voor de gemeente en ook niet alleen voor onszelf of voor de kopers. Het is tenminste alle vier. Dat is echte gezonde verstedelijking en levenskwaliteit in mijn ogen.”

Cents merkt op dat er veel interesse is voor het concept, onder andere vanuit beleggers. Zo heeft verzekeraar a.s.r. de kantoorruimte en een deel van de woningen gekocht. “Het is iedereen wat waard. Iedereen wil er wel bij horen.”

Wonderwoods als katalysator

Cents denkt dat Wonderwoods voor Utrecht een mooie blikvanger oplevert, omdat het duurzaamheid concreet maakt. “We zijn vaak bij Bosco Verticale in Milaan geweest. Als je daar in de taxi springt en zegt dat je naar het Bosco Verticale wilt, dan rijdt elke taxichauffeur daarnaartoe. Er staan altijd mensen om die torens heen om ze te fotograferen. Dus het is echt een blikvanger, een gebaar van je welste.”

Cents verwacht dat Wonderwoods als katalysator voor verduurzaming kan werken, omdat de torens duurzaamheid zichtbaar maken. Hij hoopt dat torens zoals deze de norm worden. “Hier hoef je niet te vertellen dat het een duurzaam gebouw is, maar hier zie en voel je het gewoon. Daar gaat kracht vanuit.”

Lees ook: ‘Technologische oplossingen houden stad van de toekomst leefbaar’

Afbeeldingen: KondorWessels Projecten